芜湖房产新政的典型性死亡

　　据《中国新闻周刊》了解，2月11日当天抵达芜湖的为国家发改委党组成员、纪检组长刘晓滨率队的国务院保障性住房分配及质量管理工作督查组。这是一次事先计划的对保障性住房分配和质量管理的调查。另外一组督查组，当天还抵达深圳展开两天的督查。

　　然而，对于新政暂缓执行是否存在其他原因，芜湖市政府新闻办公室最终没有回复《中国新闻周刊》的询问。但是记者发现，就在这则暂缓执行通知落款日期的2月11日当天，芜湖市委宣传部还发表文章，强调芜湖市推出《意见》的目标，仍是“加强住房保障，改善居民住房条件”，并且“毫不动摇地坚持宏观调控政策的目标”。

　　同样是2月11日，芜湖市包括住建委在内的三部门还发布了关于执行《意见》的相关解释和规定，规范对“自住普通商品住房”的解释。

　　从高调发布房产新政，到匆忙落幕，芜湖市政府动荡了三天。有内部人士坦言，甚至有外地的官员来电，对芜湖的新政表达了“不理解”。

　　上述政府人士对《中国新闻周刊》坦言，芜湖市政府经过事后反思，自行决定新政只能演绎成为短命的“三日游”，与中央政府近期不放松房地产调控的表态和全国“两会”前夕的舆论环境均密不可分。可谓出台的“时机十分不理想”。

　　屡次救扶楼市

　　其实，近年来面对楼市几度低迷，受尽财政之苦的芜湖市政府，始终在加大力度扶植楼市。

　　早在2008年8月，时值上一轮调控，楼市同样量价齐跌，芜湖市政府也是在国内率先出台扶植本地楼市的政策。当时的文件与本轮新政十分相似，被称为《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》。

　　实际上，2008年的政策除了优惠的幅度小于本轮新政，比如“市财政一次性给予市区购买第一套自住普通商品住房的购房人所纳交易契税额50%的补助”，政府激活楼市的思路与今天几乎雷同。只不过因为，2008年在国际金融危机的影响下，中央的楼市调控没有今年铁腕。

　　上述不愿意透露姓名的芜湖市政府人士对《中国新闻周刊》称，在中央“一刀切”的调控政策之下，首付标准和银行贷款的门槛提高，都压制了芜湖当下的改善性购房。楼市的低迷，影响到了政府的收入。

　　“对于工业还不够发达的芜湖，土地财政是必然存在的。”上述人士告诉《中国新闻周刊》，“无论哪个政府首先都得解决吃饭的问题。”

　　这位人士还表示，土地出让目前仍是芜湖市政府的主要财政收入手段，但其所占财政收入的比例远不及外界所统计的“90%”。

　　此前，也即2000至2008年间，芜湖市区经营性用地“招、拍、挂”中，居住用地出让面积占总出让面积的76%。而近年来，除了2011年住宅出让的比例有所下降外，2009年和2010年均保持着大规模的土地出让。

　　作为经济增速尚待提高的安徽省第二大城市，芜湖尽管临近长江三角洲，但年度地区生产总值仅为江苏省第二大城市无锡的四分之一。同样，这里的土地价格和住宅成交价也处于“高不成、低不就”的尴尬位置——楼市的活跃程度既高于省内的周边地区，又明显低于邻居江苏的城市。

　　2011年，国务院批复同意将地级市巢湖的行政区划调整，将该市一分为三，其中两个地区划入芜湖管辖。其中，芜湖的市域面积从约3300平方公里扩大到近6000平方公里，面积接近安徽和江苏的省会。与此同时，芜湖的人口也净增到380万。

　　可以预见，土地增值、房产升值将毫无疑问地降临到这座潜在的经济强市。仅在2008年，芜湖市有资质的开发商就达202家。近两年内，国内大型的开发企业也逐个进场。行走在芜湖市区内，新房产项目的招牌林立，恒大、万科、苏宁、万达、国贸等近期进驻的开发商正不断分食着这座城市的地块。

　　不过，2011年中央政府对房地产的调控和国内经济增速下滑，给芜湖的房产带来了阵痛。土地出让收入锐减和购房贷款紧缩，让处在开发商和购房者之间的芜湖政府，在买卖两端都面临着收入增长的危机。

　　2011年，芜湖市各类居住用地成交为15块。在去年8块流标的居住用地中，过半为纯住宅用地。而在2000至2008年期间，芜湖市区经营性用地出让的总共118宗，超过四分之三为住宅用地。在2004年和2007年的高峰期，分别由21块和17块经营性用地成交，为芜湖市带来近百亿元的土地出让金。

　　地块出让减少的同时，芜湖的居住用地出让价格也降至3100元每平方米，与2010年的4563元每平方米同比大幅下降。

　　土地出让“量价”齐跌直接造成芜湖市政府财政收入的“缩水”。2011年全部土地出让金则缩减至83.69亿元，这一年全市的财政收入超过280亿，其中，居住用地出让金额52.3亿元，不足2010年该数据的一半。

　　和其他城市几乎一样，这是芜湖市近年来第二次遭遇土地出让金“缩水”。上一次的财政危机发生在楼市调控形势相似的2008年，那一年芜湖市的居住用地出让金额仅不及21亿元。

　　在最近的五年内，芜湖市区从住宅类用地的土地出让金中的收入，基本都超过了地方政府收入的五成。只有在2008年、2011年，这个比例所在的两年才低至三分之一左右，而这都是因为楼市调控敏感。

【 作者：张慧鑫  编辑： 】