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东莞房价顶着调控压力上涨 尚未合理回归

2012-04-19 14:25:00 来源: 南方日报 
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  2010年4月17日,号称“史上最严厉”的房地产调控政策新“国十条”出台,祭出了限贷、限购、限价等严厉的调控举措,并且在后期的新“国五条”、新“国八条”等政策中得到进一步的强化。

  温家宝总理在今年两会期间回顾近10年的房地产漫长征途中,感叹只有这次取得了一些成效。

  如今,正值此轮调控满2周年之际。记者梳理东莞近2年的房地产市场发现,房价虽然扼住了疯涨的缰绳,但仍比两年前上涨了11%,没有实现“合理回归”的调控初衷。

  与此同时,房地产业也发生了一些深刻性的结构变化。

  调控政策剑指的炒房者已经知难而退,现在已经难觅踪迹,自住买家更多,估计高达90%。但炒房者只是短期观望,若调控政策转向,有可能卷土重来。

  在开发结构方面,开发商把商业地产作为避风港,掀起了东莞第二波商业地产热潮,现在遍地是城市综合体,但是商业地产也积累了一定的泡沫,业界认为将有一个大洗牌的过程。

  曾有两次降价动作

  在持续的调控下,从2011年9月开始,房价相比2011年上半年局部有所回调,期间出现了两次降价动作。

  2011年9月至年底,开发商为了冲量美化年底报表,东莞楼市出现了第一次降价动作(含低价促销,下同),碧桂园、光大、富通、中信等开发商纷纷加入其中。

  影响最大的当属大朗碧桂园的“5字头”卖房,这被业界称为亏本甩卖。

  2011年9月24日,大朗碧桂园一次性推出2608套80多平方米的洋房,价格令人震撼,毛坯房4200元/平方米起,均价5300元/平方米,带装修房的均价也仅5800元/平方米。这种价格比起周边项目每平方米六七千元的价格,可谓令人大跌眼镜,被其他开发商所敌视。

  与此同时,光大景湖荣郡推出特价促销的第13栋,优惠后实价最低8000元/平方米,比同类产品价格大约低500元/平方米;中信森林湖·兰溪谷这个城区标杆性豪宅,也推出了部分“7字头”的单位……

  据记者不完全统计,单单去年“金九银十”期间,便至少有18万平方米的住宅进行降价促销,不过大多项目只是局部降价,就算降价,特价单位的降价幅度一般也在10%以内。

  今年春节过后的二三月份,为了刺激刚需市场,东莞的开发商推出了第二次降价动作,有明显降价行为的项目达到27个,波及14镇街。

  此次最为积极的是中信。3月中旬,2007年的地王项目中信凯旋公馆洋房开盘,推出数十套“7字头”的单位,在洋房均价在8600元/平方米以上的西平版块显得相当独特。此后,价格每平方米动则九千上万的中信森林湖·兰溪谷第8栋楼王以8500元/平方米发售。

  同时,卓越·蔚蓝城邦、益田·大运城邦二期、中惠·香樟绿洲二期、沿海·江湾国际等也是降价促销的典型项目,降幅最低也有500元/平方米。

  据东莞中原地产研究中心不完全统计,2月开春以来至3月25日,全市有明显降价的楼盘达到27个,占比全市181个楼盘的15%,遍布于南城、凤岗、常平、樟木头、道滘等14个镇街,另外还有部分小幅降价的楼盘。

  十大项目齐念“涨字诀”

  拨开低价促销迷雾,记者综合考量开发商实力、个盘影响力、版块属性之后,选取了10个代表性项目进行观察,从实质房价来看,这些项目均处于高位,全都念起了“涨字诀”。

  锦绣山河、景湖时代城、中信凯旋国际、益田·大运城邦、虎门国际公馆、卓越·蔚蓝城邦、新世纪江畔湾等7大项目,2012年3月1日—4月15日的洋房价格比2010年3月—4月全都上涨了,涨幅在6.8%—33.4%不等。

  景湖荣郡,开盘之初的2011年9月-10月的均价为8825元/平方米,2012年3月1日—4月15日的均价为8985元/平方米,价格上涨了1.8%。

  万科金域华府,2010年3月没有网签成交,当年4月的均价为10399元/平方米,今年3月1日—4月15日的均价为9855元/平方米,两年间价格下降了5.2%。但是,2010年的产品有赠送面积,现在却没有了,两相对比,价格实际上还是上涨的。

  中信森林湖·兰溪谷,开盘之初2011年4月—5月的均价是10387元/平方米,今年3月1日—4月15日的均价为9284元/平方米,比开盘时下降了10.6%,但仍属于高位盘整,若把兰溪谷放在2010年三四月份,绝对卖不到9284元/平方米的高价。

  房价尚未合理回归

  代理商瑞峰置业副总经理姚丽军说:“这些项目代表了全市的状况,相比2010年三四月份,房价是上涨的,只是涨得没有以前快了,遏制住了房价过快上涨的势头,跟经济发展和居民收入增长速度是相符合的。”

  据记者统计东莞中原地产研究中心提供的数据,今年3月1日—4月15日,全市一手住宅均价8634元/平方米,比2010年3月—4月的7766元/平方米上涨了868元/平方米,涨幅为11.2%。

  2008年楼市崩盘之后,东莞的房价是在2010年9月至当年年底大幅反弹并骤然提升的,经过一年的坚挺,在持续的调控压力下,终于在2011年9月之后开始松动,降声一片。但是,房价回调仍只是局部、小幅的,没有回归到新政出台前夕的水平,更遑论回调到2010年9月之前的价位了。

  2年调控的结果,充其量只是遏制了房价过快上涨,放在过去,可以说调控目标达到了,但是去年开始,中央提高了调控的目标,温家宝总理多次强调要促进房价合理回归,保持房地产长期平稳健康发展,与这一目标相比,东莞的房地产调控仍然任重道远。

[作者:胡可璐  编辑:]

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