在限购、限价的政策背景下，以刚性需求置业者为主力购买人群的市场里，大户型单位、双拼单位、别墅产品等已经成为开发商最头痛的产品。招商华侨城地产某项目经理告诉记者，“(别墅及大户型难售)这目前是普遍状况，大势所趋，大家都很难”。
市场上主力购房人群都是刚性需求置业者，他们对价格更加敏感，针对刚需的中小户型可以以价换量，大户型由于总价高，主力购买人群被限购等因素却无力走量，加上很多开发商都对大户型等产品抱以美好的期望和价值，因此对于这些“大”而“豪”的产品如何寻找目标客户成为开发商苦思的问题。
“我们已经更改规划，把后期单位别墅产品的面积减少到原来的三成，都改为公寓类产品以应对目前刚需为主的市场”，龙岗中心城附近某项目营销人员告诉记者。记者调查发现，目前市场在售和将售的别墅等大户型产品，除早期开发商可改户型外，部分品质、营销实力强的项目选择转现售规避限价，而降价依然是有效的出货方式，降价单位常常能获得成交，而营销、价格、品质都不占优势的项目则难免蓄客难，或成交不理想，或迟迟未开盘。
业内人士眼中的豪宅标准：
真正的豪宅要有以下素质：1、稀缺资源，先天价值；2、一定要有高品质的产品，这点非常重要，豪宅经得起时间的检验，过了5—10年，它们会越来越有味道；3、高端服务，对豪宅项目来说，这是必不可少的软件。
金地天悦湾营销经理 王俊英
豪宅还没统一的评判标准。我认为，地段佳、面积大、软硬件好的项目就可以称作豪宅。
深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任 宋丁
地段决定一切，产品的稀缺性造就豪宅。
深圳知名地产评论人士 尹香武
真正的豪宅，品质定位极高，建筑规划、用料及社区功能配置做到精粹和高端。
兰江地产副总裁、地产评论人士 杨大谷
深圳顶级豪宅谱系。城市豪宅：幸福里、红树西岸、雅颂居；景观豪宅：天麓、天琴湾；圈层豪宅：观澜湖大宅；城市+景观豪宅：水榭花都、香蜜湖1号；城市+景观+人文豪宅：天鹅堡、纯水岸、兰溪谷。其他神马豪宅都是浮云哈！
深圳特区报房产版主编 顾洪波
深圳2000万以上的别墅(含独立和联排)和1000万以上的平面大户型或复式单位方可称为顶级豪宅。占据真正稀缺自然资源，良好的周边环境，并拥有相当数量的(如项目户数总量的30%以上)千万级单位的物业才有资格称为顶级豪宅项目。在同一片区同时拥有数个顶级豪宅项目的地区方可称为顶级豪宅区。以后深圳单价不上6万，总价不上1200万到1500万的房子，免提豪宅二字。
深圳知名豪宅投资客 “生个儿子玩”
豪宅首先必须有配套，其周边必须具备完善的配套设施以及景观、人文、治安等环境，一些“关外”楼盘周边配套明显不足，即使稍具景观因素或者清一色是别墅等大户型，这也和“豪宅”关系不大。相比之下，纯水岸、水榭花都等香蜜湖片区的那些产品才算得上真正有保值作用的豪宅产品。
曾任世华地产市场研究总监 肖小平
调查
“伪豪宅”充斥，配套短板明显
“有豪宅的价格，无豪宅的品质”
一边说“豪宅保值”，一边却有“豪宅”均价狂泻10%？无地段、无景观，就因为是大户型和均价高就被算为豪宅？走烂路、近高压电站，也定位豪宅？
在深圳，“伪豪宅”已经不是一个新鲜的事物。早在前几年，就有开发商直言不讳：“在深圳关外的山边买一处地皮，只要肯花钱打造，就可以变身豪宅。”自2008年楼市飘红以来，房价虚火蔓延至“豪宅”市场，深圳的“豪宅”项目如雨后春笋般涌现，其中鱼龙混杂。
“伪豪宅”重点在于高定价
中原地产代理(深圳)有限公司董事总经理李耀智此前接受南方日报记者采访时表示，由于几年来房地产市场的快速发展，市场的非理性状态滋生了“伪豪宅”的生长。“伪豪宅”的营销概念不过是开发商宣传的伎俩，其重点在于项目价值的外溢，更多着力于自身概念话题的制造。
业内人士总结“伪豪宅”的三大特点：先天不足，缺独特不可替代的自然资源；缺高品质个性化产品，唯有以“奢华装修”、“传世资产”等溢美之词包装；缺生活配套及国际化水平的物业服务。
“入则天堂，出则地狱”的说法，虽有些夸张，但一定程度上也道出了部分高端物业的周边环境和生活配套与项目定位的“格格不入”。
记者此前走访了香蜜湖半山多个新盘。作为福田区新型高端物业片区，4家地产商高端项目进驻，为该片区迎来了较高的人气。但步入片区，横穿片区、略显密集的高压线很是影响视野，邻近的福龙路立交桥车流较密，不排除噪音与灰尘。单看外部配套，其中的楼盘不过与普通商品住宅无异，究竟豪在哪里？
这一被冠以香蜜湖半山豪宅区的区域，在美联物业全国研究中心总监徐枫看来，只是“有豪宅的价格，而没有豪宅的品质”。
据了解，该片区首个开盘项目万泽云顶香蜜湖在去年开盘时报出的均价为4.6万元/平方米，目前正以特价房形式推售部分双拼大户型，均价在3.7万—3.9万元/平方米不等，其余单位仍在4.2万—4.6万元/平方米不等，单价已经下跌了1000元至4000元不等，最大降幅达8.7%。而据深圳市规划国土委的成交数据，该项目房源目前销售成交占比约为15%。
后海豪宅片区“买瓶水都难”
一名不愿具名的业内人士表示，不针对楼盘，无论最终的成交价格是多少，如果需要依靠大幅调整价格促销的高端项目，至少在某些定位上存在问题。香蜜湖半山片区目前的生活配套与邻近的香蜜湖豪宅片区相比，存在明显差距，如项目价格高出一定范围，置业者是不会买单的。真正的豪宅需经得起时间的检验，区内开发商只有合力尽快从各方面完善周边，才能真正实现其既定的豪宅片区定位。
值得一提的是，配套硬伤已成为部分高端物业片区的专利。深圳楼市很大一部分的需求来自投资性力量驱动，这一特点决定其存在相对较高的空置率。大量改善性住房尤其是豪宅、别墅的空置率居高不下，部分原关外高端项目住宅区空置现象更为明显。
以深圳湾后海片区为例。该片区已聚集了卓越维港、颐安阅海、宝能太古城、海境界、三湘海尚等十余个高端物业项目。然而，片区却被爆出“连买瓶水都难”，受访居民称日常购物需要开车至海岸城附近。
据美联物业的片区置业顾问介绍，深圳湾片区的商铺租金每个月至少要3万元，由于人气不算旺，单靠几家商铺很难形成商圈效应，商圈形成不了商家就很难存活。
投资客多——空置率高——人气不旺——商铺无法盈利，如此产生了高端物业片区配套的“恶性”循环。
深圳豪宅区发展史
从重居住、地段到重景观、品质
目前，国内房地产业对豪宅并没有明确的界定。中联市场研究部总监周庆亮告诉记者，业内一般对豪宅物业的理解为符合“建筑面积144平方米以上，容积率1.0以下，成交价高于同级地块均价的1.2倍”的住宅。
深圳豪宅已进入第五代
深圳豪宅市场经历了5个发展阶段。上世纪80年代末和90年代初，深圳的第一代豪宅出现，当时的物业类型为居住功能型的别墅，目标客户多为港人或在华投资者，这一时期豪宅开发较为分散，主要集中在罗湖和南山。代表楼盘有华侨城的东方花园、蛇口的碧涛苑等。
第二代豪宅多建于上世纪90年代初至90年代中期，此时的豪宅项目开始注重地域选择，讲究生活便利。销售以外销为主，内销为辅。楼盘集中于银湖、蛇口，代表楼盘有银湖的金碧苑、金湖山庄等。金地天悦湾营销经理王俊英表示，“比如较早的银湖别墅，位于市中心一个比较典型的依靠区域资源为卖点的别墅区，当然，从今天来看，它在产品设计上存在着挺多不成熟的方面。”
第三代豪宅为便利景观型豪宅，开发时间多为1995年至2001年。此时的豪宅开发不再局限于单一的建筑形式，形成以别墅为主，空中豪宅为辅的发展模式。客户类型多为自住型内地客户，开发区域集中于蛇口、华侨城，代表楼盘有华侨海景山庄、东海花园等。
深圳第四代豪宅与第三代豪宅没有太大变化，同属于便利景观型豪宅，开发时间集中在2002年—2003年，开发区域集中在香蜜湖、大梅沙、中心区、华侨城等，代表楼盘为水榭花都、港丽豪园、熙园、波托非诺纯水岸等。
深圳第五代豪宅已发展为优质产品型豪宅，开发时间为2004年至今，这一时期的项目除了追求景观资源的唯一性、稀缺性、不可复制性之外，更注重产品品质，在材料、规划设计、防噪、采光、社区智能化管理等方面均有不同程度的创新，大部分置业者仍为生活居住，但由于对深圳豪宅市场的升值预期，投资客比例有所增长，代表楼盘有万科东海岸、观澜湖高尔夫大宅、华侨城天麓等。
全市已有九大豪宅片区
深圳目前已形成华侨城、香蜜湖、蛇口半岛、银湖、中央别墅区、大梅沙、尖冈山、观澜湖、深圳湾滨海豪宅区等九大豪宅片区，均匀地分布在六大行政区内。
金地天悦湾营销经理王俊英认为，别墅可以分为两类：第一类是“城市别墅”，即市民的第一居所，比如银湖、香蜜湖、燕栖湖等，包括金地天悦湾的定位都是，要离市中心不远，车程在30分钟以内，业主可每天归家居住的，叫“都市型的别墅”；第二类为度假型的别墅，比较典型的代表是东部的别墅，包括大小梅沙、南澳的海景资源别墅，以及惠州的别墅。
别墅和豪宅的核心价值，一是一定要依靠资源。二是经得起沉淀，一幢好的别墅，需要可以在20年、30年后，历久弥新，保持经典不过时，这样才能有人文积淀。第三则是物业服务，服务不仅仅是狭义上的物业维护和保管，还有服务所带来的居住在这个社区的圈层感。记者 张西陆 曲广宁 鲁力
