房价成本约每平方米1.1万元
据参与此次竞拍的永威置业常务副总经理马水旺介绍，该地块要求配建廉租回购房6400平方米、社区办公及物业等用房1000平方米，还需要无偿为政府建设四个一工程用房，即一个居民文体活动中心、一个警务工作室、一个卫生服务站和一个离退休人员管理服务站用房。按此投资估算，每亩地还需要另外增加150万元的建筑成本，该地块商品房销售价格将来每平方米低于2万元可能就会发生亏损。
经营城市实战专家、深圳王牌城市研究策划有限公司董事长上官同君大致测算，该地块每平方米楼面地价为8260元。如加上按多层的建安成本、报建费用、管理成本、税收，成本每平方米约在11000元。如果是市场化开发的房地产项目，2013年下半年入市的话，售价估计要在每平方米2万元以上。
【算账】
房价将不低于2万/平方米
郑州永威置业有限公司也参与了龙湖首块土地竞拍，永威置业常务副总马水旺在其新浪微博中用了一个词：“揪心”。马水旺说，参与竞买的开发商，有通利、正商、建业、名门、郑州市建投和轨道置业，实力都不可小视。
据悉，龙湖首块住宅用地的容积率为1.7，建设密度＜28%，绿地率＞28%，按照每亩地价936.1万元算，在此基础上还需交4%的契税、耕地占用税，建设一个居民文体活动中心，一个警务工作室，一个卫生服务站和一个离退休人员管理服务站用房，建10%的廉租房由政府按成本价回购。“按此投资估算，每亩需增加150万元的建筑成本，因此实际的土地成本应为1086万元/亩。”
马水旺表示，实际上，由于受规划限制，昨天出让的龙湖首块土地的商品房可售面积只有5.67万平方米，预计楼面价将突破10900元/平方米，再加上建筑安装费、利息、销售税金和人员成本等相关费用，该地块商品房销售价低于20000元/平方米就会亏损。
对此，郑州市轨道交通有限公司有关负责人表示，轨道置业是该公司的全资子公司，主要负责对地铁沿线的土地、物业进行房地产开发，盈利用于弥补建设资金。“龙湖地区的地铁配套前期工程已经启动，公司对龙湖地区的开发非常有信心，竞得的地块将建高端住宅。”
郑州房地产进入龙湖时代
上官同君介绍，2002年8月23日，郑东新区CBD内环第一批土地招拍挂进入市场，标志着郑州市房地产市场用了10年，跨过107（指老107，现在的中州大道）；2004年5月1日前后，CBD内环金成地产、伟业财富广场上市交易，房子均价每平方米2680元；2004年10月20日，CBD奥林匹克花园入市，房价每平方米3300元。如今是2012郑州新区龙湖区域建设大幕拉开，龙湖作为郑州最高端的商务区、最高端的商住区，寸土寸金炙手可热的龙湖地块，出现高价地是正常的。
上官同君预计，本次龙湖土地挂牌成交价格每亩936.12万元，按理说远比业内对于龙湖未来地价的预测要低得多，随着龙湖土地紧锣密鼓地进入市场，这个片区是郑州未来最高端的区域，地价节节攀高，业内可拭目以待。
