眼下是各小区收缴下一年度物业费之时，因人力成本等持续上涨，不少物业公司提出了物业费涨价方案。一周来，记者走进拟涨物业费的小区，发现若物业费上涨，需具备小区成立业主大会、物业公司有较高的物业费缴费率及良好的物业满意度等3个前提。
物业公司
□案例一·新康园
缴费率低致物业费涨价无望
昌平区新康园小区目前物业费收缴率不足四成。上月初，为使小区的物业管理能更好运行，物业公司提出了物业费涨价方案，欲以此弥补上缴率不足问题。但该计划一公布便惹来争议，最终非但涨价失败，更令上缴户数有所减少。
据了解，新康园小区10年内换了4家物业公司。每个新“管家”上任都须面对一个“烂摊子”。由于既要服务好又要兼顾利润，小区物业短时间内很难让业主见到成效，看不到具体成效的业主便采用拒交物业费的方式予以回应。
业主刘先生反映，自入住小区他始终按时缴纳物业费，但因对物业服务不满导致他不准备再缴纳物业费，更别提涨价的事儿了。刘先生称，一次家中下水道堵了，物业人员上门非但不认真维修，反而抱怨下水道堵塞是故意而为。“谁没事儿堵自家下水道？”刘先生表示难以忍受此种服务。
该小区自2002年建成入住，共1700户居民。2010年11月，受业委会聘请，现在的北京陆凯物业公司入驻。“当时面对大批待修设备，我们不得不花费大量人力、财力进行恢复。这期间不少业主误认为是新物业不作为，从而拒交物业费。”公司经理王先生说，前几家物业公司管理小区时，尚可出租地下室作为物业收益来源。现在根据新政，地下室已不可用来出租。“目前物业费上缴率不足四成，物业公司已损失200多万元，物业费不足，物业公司没有足够的人力去管理维护，将会导致小区进行恶性循环。”
-专家分析
缴费率高于9成再喊涨价
社区专家张大宪认为，物业费缴费率高是物业费上涨成功的前提之一。在物业费缴纳率本来就低的情况下，还要提出上涨物业费，一个直接结果是令本来就低的缴费率降得更低。
“必须有一个高的缴费率，才能涨成物业费，这是一个刚性指标，最好能在90%以上，涨价才可能成功。”张大宪称，如果只有一半的缴费率，物业公司及有关部门就应该考虑物业服务是否到家，是否人性化、科学管理了，否则物业公司只是空喊涨。
□案例二·靓景明居
物业喊涨价VS业主谈不满
“栅栏断裂，球场无网，绿化基本靠自然生长的狗尾巴草……”最近，通州区靓景明居小区维持10年的物业费要涨价的消息引来不少业主的反对，更有不少业主在网上论坛发帖，细述物业管理中存在的问题。
记者在该小区网上业主论坛发现，一则“物业费涨价谁获益”为题的帖子受到不少业主热捧。大家认为，物业公司只有提高物业服务水平，整顿物业人员队伍，提高效率，让业主满意，才能获得满意的物业费。
作为首批入住的业主，孙先生在该小区已住了8年，自称对物业服务的每个变化都看在眼里。他说，入住初期，物业管理井然有序，小区内有保安昼夜巡逻，花草树木也被养护得当。如今，除去门口的收费人员，再无其他保安；小区东边的栅栏早已成排断裂，却终年不见有人对其修缮，原本完好的羽毛球场，如今一直没有球网。“小区的绿化曾令业主们很自豪，现在却多数靠自然生长的狗尾巴草。如果物业费花在实处我们没意见，可保安工作期间抽烟嬉戏让我们业主怎么愿意多花钱。”采访中不少业主表示，希望物业公司不要只关心物业费，要多在服务上下工夫，改善小区居住环境。
对此，该小区北京津华新源物业管理公司一王姓工作人员介绍，该小区业主共1846户，分有电梯和无电梯两种户型。开发商曾向业主许诺，入住第一年享受物业费优惠价，但由于种种原因，业主至今仍然在享受优惠价。由此造成物业常年处于轻微亏损状态，物业公司在安保、绿化和设备维护上资金严重紧缺，“今年7月1日起，我们决定将物业费由原来1.45元和0.85元优惠价上涨至1.85元和1.10元的签约价，但因业主反对强烈，目前涨价计划暂且搁置。”
-专家分析
物业未获人心难涨价
张大宪称，业主对物业公司服务的满意度不可忽视。在日常所进行的物业管理和维护中，物业公司应对保洁、保安、维修等人员进行培训和管理，做好岗位管理，特别是细节之处，也是物业公司得分最高的环节，不能疏忽。
物业公司所要做的是苦练内功，让广大业主了解物业管理。一般而言，业主对物业管理的了解集中在保洁、绿化、保安、停车等外在方面，其实小区内中控、供水、电梯等设施设备的维护，才是小区物业的核心。物业公司所进行的物业管理，是对业主专属区域之外的公共区域的服务和管理，要让业主全面了解物业服务和管理的内容，从而获得对物业管理的支持。
□案例三·幸福公寓
物业费涨价获88%业主支持
位于朝阳区三里屯地区的幸福公寓物业费原为每月每平米3元，近几年来物业费缴纳率一直维持在接近100%的水平。但因人力成本上涨等原因，目前物业公司已处于微量亏损的状态。经过酝酿和研究，今年上半年，该小区业委会主动提出将物业费上调10%，即每平米3.3元。
面对物业费涨价，也有业主表示反对，“甚至有一位业主找到我，称业委会应该为业主们把物业费降下来，而不是涨上去。如果物业费涨价，我就不交。”对此，该小区业委会主任童超称，据业委会调查了解，小区往年物业费维持在相对低价水平，是靠精打细算、定岗定编的方法，已将人力成本缩减至最低。但随着物价上涨、人力成本上涨，政策要求为每位员工上“五险一金”等，要维持“社区虽小、编制俱全”的“包干制”物业服务已经非常困难。“物业公司在近两年轻微亏损。现在看门的工资才1200元，保洁的1450元，工程人员1500到1800元，如果物业费不涨价，在人力成本、材料费等大幅上涨的今天，小区物业公司可能无法负担并撤出小区管理，这将危及到小区全体业主的利益。”
据了解，就物业的服务和管理、物业费使用等方面，该小区业委会向业主们进行了大量的宣传和沟通，在每个“业主开放日”，业委会同物业公司人员一起，请业主们参观物业的工作。今年6月，该小区召开了业主大会，88%的业主投票同意物业费上涨提案。童超介绍，物业费上涨部分的70%将为一线物业工作人员涨工资，剩余部分用于完善社区建设。
专家分析
有业委会是涨物业费前提
张大宪认为，有业委会是小区物业费上涨的必备前提。相关政策规定，业主大会“双过半”决定小区事务的管理，只有小区成立了业主大会，选举出了业委会，才能实现“双过半”。
张大宪分析，如果小区没有业委会，物业公司和业主便只是供需双方，物业公司为涨物业费所做的一切努力，会理所当然地被质疑，被抵制。业主会问，物业公司涨价的依据是什么？而目前这个依据没有定论，或者说政策指导。
“只有业委会才能使广大业主更好地理解物业的服务。现在，几乎百分之百的物业公司都想涨价，但目前涨成功的微乎其微。成功的里面，大量工作都花在与业委会沟通上。”张大宪称。
□部门回应
物业费价格由市场调节
前天，北京市住房和建设委员会相关负责人指出，截至目前，北京经济适用房、廉租房等保障房小区，关于物业费定价有政府指导价；而在商品房小区，包括两限房小区在内，就物业费的收缴水平及涨价机制，尚未出台指导价。小区物业费价格怎么涨，由市场调节。
从小区物业费收缴及涨价情况可以看出，在没有业委会的小区，物业公司提出的涨价行为，带来了很多业主抵制，很多是空喊涨；在有业委会的小区，物业公司也应该在有一个良好的缴费率的情况下，才能提出涨价方案。更关键的是，物业公司在实际物业服务中，要切实负起责任，把这份家业为业主管护好。
由于物业费没有政府指导价，属于“开放性定价”，因此造成了物业和业主的错觉，双方都认为定价的杠杆拿在自己手中，于是原本的服务关系中又增添了博弈的因素，导致了物业行业的不规范和难规范。目前，市建设部门正从资质审查等方面，进一步加强对物业公司的管理。
本版采写本报记者张淑玲 郑磊实习记者谈昦玄施志军
