8月底，杭州广厦实业投资有限公司以8.3亿元总价，竞得之江转塘板块一宗土地，总面积达到23万平方米。值得一提的是，这块土地的另外一个身份，是珊瑚沙村的10%村级留用地，也是杭州又一块通过招拍挂出让的村留用地。
对于杭州楼市来说，村留用地已经成为商品房市场的一种重要补充。而从2010年1月1日起，村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让，而合作方持有的49%房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售，也就是说，如果规划批建的最小产权单元是“间”，就可以办出“单套”产权。
两年多过去了，杭州首批招拍挂留用地项目，纷纷进入了规划、开工甚至销售的节点。而在九十月密集上市的村留用地项目里，其中也有它们的身影。只是，关于这些项目如何销售、如何办证的细则，却迟迟还没有出台，从而使得这类产品在市场上异常尴尬。
细则不明影响开发商拿地热情
值得一提的是，细则不明，也大大影响了村留用地项目在土地市场上的表现。根据规定，2010年1月1日后，村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。但是通过招拍挂形式出让的村留用地项目，却似乎并不是很多。
业内人士表示，包括最近广厦拿下的转塘地块、象山国际二期、堂巢、中豪的下沙项目等，近两年来这样的项目不会超过20个。那么，是什么制约了开发商拿村留用地的热情？
高银华表示，进行招拍挂出让之后，村留用地的地价虽然跟纯粹的商品房项目相比，还是较低，但诱惑力已经不像之前那么大。开发村留用地的门槛逐步提高，而利润、市场空间也在逐步缩小。
而细则的迟迟不出台，也是影响开发商积极性的一大因素。银泰城营销总监钱耀东表示，村留用地经过多年的发展，市场对于这类产品的认同度已经越来越高。特别是对于按层办证，大家已经很能接受，比如银泰城的整层写字楼就卖得很好。反而是大家对于按“套”办证还抱有疑虑，加上细则迟迟不出台，更是削弱了开发商拿地的积极性。
杭州目前在售村留用地项目不少
根据权威统计，杭州规划留用地规模约11000亩，如果按容积率2.5计算，总建筑面积可达到1665万平方米。这些项目分布广泛，主要集中在三墩、下沙、滨江、留下和余杭等区域，有业内人士认为，村留用地将与商品房和保障房一起，形成三足鼎立的局面。
事实上，目前市场上在售或者将售的村留用地项目不少。10月份，下沙金沙湖板块的美达晓城天地，即将推出一批49-89平方米的精装酒店式私寓，预计均价约7500元/平方米；位于三墩的创美华彩国际在售45-60平方米的精装SOHO小公馆，均价7000元/平方米；桔子里在售一批小户型房源，40-50平方米，平层均价6500元/平方米，LOFT均价9000元/平方米。
此外，热门的村留用地项目，还包括城西的银泰城、滨江的星耀城、西溪的西溪壹号等项目。跟一般的商品房项目相比，村留用地项目最大的优势是单价低，总价便宜。比如晓城天地7500元/平方米的价格，相比对面楼盘东方铭楼约11000元/平方米的均价来说，确实要便宜不少，非常适合经济实力不是特别强的刚需客户。
当然，购房者在下单之前，还是要问清楚，这些村留用地项目到底是按套按层办理产权，还是干脆只能通过长期租赁享受使用权？如果要办证的，什么时候能够办出来，要跟开发商约定好，以免今后出现不必要的纠纷。
细则未出台开发商称不知怎么卖
“我们这个项目跟普通的村留用地项目不一样，我们应该是可以办出单套产权的。”华盛达堂巢的销售人员，这样告诉记者。
据了解，位于五常板块的堂巢项目，是余杭区第一个通过招拍挂出让的村留用地项目。该楼盘为36-90平方米的小户型房源，分平层和LOFT两种，其中平层的均价约9000元/平方米。这样的房子如果能够办出单套产权，无疑能够为它在市场上增加很多竞争筹码。但因为细则迟迟没有出台，不知道如何销售、也不知道什么时候可以办证，所以还是遭到了不少购房者甚至业内人士的质疑。
“我们只能跟他们出示我们的土地合同，余杭区关于招拍挂留用地可以根据批建最小单元进行分割转让和销售的相关规定，以打消他们的疑虑。毕竟，我们本来就是符合文件规定的。”华盛达有关负责人无奈表示。
细则不明，如何销售？据了解，目前堂巢采用的方式类似于“预转让定购协议”，即购房者先支付一部分房款，等到交付之后再付清。开发商承诺交付后多久办出单套产权，如果逾期或者办理不出，则规定相应的违约责任：付违约金或者退房。
但这样的方式，虽然可以让一部分购房者放下心来，对于开发商来说，却显然比较被动。因为回笼资金的时间大大增加，另外这样销售，可能会涉及到后续很多问题。按照这种模式，交付之后，产权会先做到开发商名下，然后再转让到单个购房者名下，相当于二手房交易，这又会涉及到很多税费。
“我们现在也在跟相关部门沟通，争取能够拿到预售证。因为这样才能真正打消市场的疑虑。”这位负责人说，也希望媒体能够帮助呼吁相关部门，尽快促进细则的出台。
相关部门称操作流程还在拟定
余杭区的村留用地销售和办证细则未出，杭州主城区也不例外。不仅仅是堂巢，同样面临这个问题的，还有转塘板块的象山国际二期等项目。值得一提的是，象山国际二期即刚刚开工的象山大厦，是杭州主城区第一宗通过招拍挂出让的留用地。但是，对于如何销售，如何办证，开发商同样迷茫。“现在相关部门对于这类村留用地，并没有明确的说法，我们只能走一步算一步。”
对于招拍挂村留用地中，合作方持有部分可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售的问题，杭州市住保房管局市场处工作人员表示，目前正在参照商品房预售许可有关规定拟订相应的操作流程。他透露，截至目前，还没有收到过招拍挂出让的10%村级留用地项目的预售许可申请。
也就是说，之前房管局还没有操作留用地预售制度的任何经验。
而杭州市国土局的回答则是，到底是按层还是按户，要根据具体的土地出让合同。至于具体的办证细则，目前也还在研究当中。
在杭州楼市，中豪房产算得上是操盘村留用地项目比较有经验的开发商。该公司副总经理高银华表示，其实不仅仅是那些分割到“间”的村留用地项目，目前还没有办证的细则，即使是之前分割到“户”的村留用地项目，虽然很多已经办出大证，但是细化到层，也还没有先例。
“我们手上也有两个项目，正在等待办小证。”高银华说，这两年，杭州将迎来村留用地的交付高峰。所以解决村留用地的办证问题，就显得迫在眉睫了。
据了解，村留用地的销售和办证问题，涉及到规划、国土、房管和税务等众多部门，需要一个部门来统筹协调。对此，也有消息人士透露，目前，国土和房管已经在分头打报告，或将由杭州市政府来牵头推进村留用地细则的出台。如果一切顺利，村留用地这一类房产品的性质，将会日益清晰。(记者 吴彩萍)
