香港房价继续上涨。此前，为平抑房价，香港接连出台多项调控政策，如“港人港地”限制投资客，收紧二套房按揭贷款等。不过，在美国第三轮量化宽松政策(QE3)的冲击下，香港楼市犹如火上浇油。房价屡创新高，二手房频现反价，上周五推出的郊区一楼盘更是在两天内几乎售罄。如果没有更多的措施跟进，香港房价恐会再攀新高。
位置较偏楼盘亦抢手 房价屡创新高
9月13日，香港中环地标建筑国际金融中心(IFC)首层排起了长长的队伍，新楼盘“迎海”展示中心位于该大厦的28楼。“迎海”位于新界马鞍山区域，距市中心约25公里。不过这未能阻碍香港购房者的热情。中国证券报记者在现场看到，由于看房者太多，众人只能排队分批进入。
尽管“迎海”所处的马鞍山区域并不是香港的中心区，但这一项目拥有山海景观，售价也相对较低，均价为每呎8800港元(约合每平米8.8万元人民币)，在香港属于中低价位的新楼盘。中原地产一中介表示，“这个楼盘价位比较低，虽然位置比较偏，但是综合来说很多本地人还是愿意购买的。”
该项目开发商恒地集团营业部总经理林达民14日表示，“项目开售后95分钟售出超过100套，有信心今天将推售的近360套售出九成。”中国证券报记者了解到，截至9月15日，该项目开盘仅两天已售出300多套，其中两居最为抢手。
“迎海”在开盘之前的8月底在深圳、北京、广州、上海等地举办过推介活动。据“迎海”销售人员介绍，截至9月13日，认购该项目的1000多位人士中，来自内地的投资客不超过10%。
虽然坐拥山海景观，“迎海”并没有引起投资客的兴趣，但是位于湾仔中高端住宅项目的“壹环”却被内地人买走了大半。中国证券报记者了解到，今年4月开盘的“壹环”均价为每平米20万元人民币左右。销售人员表示，“来自内地的买家占一半以上，目前已经只剩下少量尾盘”。
一名香港地产中介人士向中国证券报记者介绍，像“迎海”这样的中低价位楼盘一般不会引起内地投资客的兴趣，“内地投资客对那些位于香港繁华区域、交通便利的高端项目兴趣较浓。”
在国际金融中心的对岸、维多利亚港的另一端，是知名豪宅“君临天下”。该项目一地产中介介绍，君临天下的买主中，来自内地的投资客占到了七八成，目前君临天下最贵的二手房源单价超过每平米40万人民币。“内地投资客看重的楼盘都位于香港的商业区，像维多利亚港这样的标志性景观，是吸引内地投资客的重要因素。”该项目工作人员表示。
在香港本地居民的购房需求以及外部投资客的双向推动下，目前香港房价超过了1997年的高位。香港中原地产9月14日发布的最新研究报告显示，反映香港房价走势的中原城市领先指数CCL最新报108.80点，在8周内第五次创历史新高。香港房价上涨的趋势并未停歇。
对于房价的上涨，香港金管局总裁陈德霖表示，“金管局过去两年，已先后推出多个加强风险管理的逆周期措施，虽然楼市在这些措施推出之后曾一度冷却，但只持续7个月。本港楼市从2月至今，交易再度回升，楼价已累计上升13%。”
QE3火上浇油 港府出招降温
房价高企使香港普通居民怨言颇大，香港特区政府开始采取包括征税在内的多种措施来遏制投机。其中，“港人港地”最具象征意义。
香港特区行政长官梁振英9月6日表示，“港人港地”将会在明年一季度实施，届时在两幅位于启德发展区的住宅用地的卖地章程中，将加入“港人港地”条款，规定在土地上建成的房屋单位，首次出售的对象和之后30年的转售对象，买方必须为香港永久性居民，不可以公司名义购买。
不过分析人士认为，由于推出单位比例较小，该措施暂不会对香港楼价产生太大影响。香港岭南大学教授魏向东表示，一部分香港市民确实将近年来楼价上涨归咎于内地投资客的入市。
魏向东介绍，香港2000年前后开放投资移民和2003年前后开放自由行都刺激了香港楼市的需求。“香港人似乎有一种心理逆差，看到很多内地人来香港置业，便产生了一种房价由内地人推高的心理。”
魏向东表示，近年来香港房价快速上涨的成因很多，内地投资客的涌入只是其中之一。香港作为一个自由港，未来推出进一步“限购政策”的可能性不大。
不过，上周美国推出了QE3，这让香港楼市火上浇油。据香港地产中介透露，上周末不少二手业主开始反价封盘，其中美孚新邨一放盘单位，实时加价100万港元，加幅近两成。
为了应对QE3给香港楼市带来的风险，香港金管局总裁陈德霖9月14日宣布收紧香港本地市场二套房按揭贷款等系列新政，即时生效。当天下午向香港各家银行发出指引，收紧超过一个物业的按揭贷款申请。对于持有一个或以上未完成偿还按揭的物业，贷款人月供与月收入比率由目前的最高50%下调至40%，如果申请人主要收入非源自香港，最高按揭贷款比例须下调20个百分点。
对此，恒基兆业副主席李家诚在出席旗下乌溪沙项目“迎海”开售活动时表示，认同金管局收紧第二套房按揭的政策，并认为美联储推出QE3，香港市民因消息刺激而入市。不过，金管局出招收紧按揭，会使得到香港楼价趋于平稳发展。
渣打香港亚洲区高级经济师刘健恒发表报告表示，金管局推出收紧二套房按揭申请的措施，会提高借贷成本，并打击楼市交易，同时会影响到资金有限的年轻人置业。虽然短期可能令楼价降温，但楼市中期问题仍未解决；中期而言，因为供求问题，房价仍有上升压力。
房价上升动力不减 楼市调控或加码
里昂证券研究报告认为，未来数年，香港特区政府的政策将是影响香港住宅市场的主要因素，预计香港房价明年上涨会放缓，涨幅不会超过1.5%，将远低于今年的14%。香港房价不是只受供需所推动，流动性、利率及经济情况都是影响因素之一。目前，政策的影响力最大，香港特区政府可能会推出更多措施抑制房价上涨。
香港中原地产主席黎明楷表示，香港房价目前缺乏下跌的空间，“香港60%的房屋按揭已经供完，剩下40%欠银行的钱也不多，占家庭支出在20%左右，因此，房价向下掉的空间非常小。但是考虑到政府调控，上升的幅度也会受控制。”
QE3会使得之前调控效果大打折扣。从以往的经验看，QE措施的推出都会助推香港房价上涨。2009年3月18日QE1推出，反映香港住宅楼价走势的中原城市领先指数(CCL)在此后的一年半时间里，上升了47%；QE2推出到今年6月，期内CCL指数也上升近20%。
黎明楷认为，欧美现在经济不好，QE3推出后，欧美其实并没有足够的好项目可以承接这些资金，而香港是投资内地的前哨，外资在投资内地受限后，通常都会直接选择通过香港间接投资，这会直接导致香港资产价格升值。
值得注意的是，香港对于楼市的调控仍会继续。香港财政司司长曾俊华在金管局推出收紧按揭措施后表示，特区政府会继续密切留意楼市状况，在有需要时，会毫不犹豫地推出合适的措施。
事实上，鉴于上周香港金管局推出按揭新政策后，楼市仍然未有降温迹象，香港已有传闻称，香港特区政府会再次推出措施，以抑制楼市投机，其中包括将特别印花税的年期及税率加码。(黄莹颖 张昊)
