市政府参事建议获肯定，申城物业价格机制有望小面积调整
物业费和集中供热、供冷费到底要不要涨？物业公司到底要不要更换？在上海首批“四新成果集成示范小区”之一的中鼎豪园，这几个问题从去年年中一直纠结到现在，悬而未决，结果是业主和物业公司两败俱伤。 矛盾重重导致小区管理陷入僵局
去年下半年，管理中鼎豪园的亚大物业公司先后两次发出告居民书称，物业费欠缴率长期超过四成，且集中供热、供冷费用入不敷出，公司已亏损300余万元，因与业委会协商涨价方案未果，将撤出小区。虽经政府部门协调，亚大物业暂未弃盘，然而，由于和业主、业委会矛盾重重，近半年来小区管理陷入僵局。
以集中供热为例，中鼎豪园不允许业主在家中安装空调，冬天取暖全靠中央空调集中供热，然而，亚大物业表示，因费用多年未进行调整，中央空调每开启一个月，物业要赔20万元，所以，去年12月未按约定供暖，导致一些居民只能买取暖器甚至迁居他处避寒，意见很大。经政府部门多次协调，业委会与物业才就新的收费方案达成部分一致，2013年起恢复供热。
不过，双方矛盾并未因此消除。目前，业主要求撤换物业的呼声很高，要求尽快举行原计划在春节前举行的业主大会，选聘新物业，然而，大家心里也都明白，如不理顺价格机制，就没人敢接这个烫手山芋。
症结在于十几年不变定价机制
中鼎豪园业主和亚大物业公司的纠纷，是时下上海不少商品住宅小区的缩影：康桥水都、古北首席、云山星座苑等小区陆续被物业弃盘；实力雄厚的陆家嘴物业也陆续撤出几十个小区……近来，有关物业公司弃盘的新闻不绝于耳。记者近日获悉，由市政府参事李正、葛剑雄、包起帆、彭镇秋、张泓铭提交的《关于理顺物业价格机制，促进上海低端住宅物业管理市场健康发展的建议》，已获市领导肯定批示，物业价格机制有望小面积试行调整。《建议》认为，近年来许多小区的物业服务质量下降、物业公司频频弃盘导致管理出现真空、居民和物业公司为涨价与否产生激烈矛盾等问题，症结都在于十几年不变的定价机制。
上海市物业管理行业协会第十工作委员会副秘书长方宇清指出，上海约八成小区物业生存艰难，不愿继续在居民区亏本经营，改做商务楼宇业务。李正等参事通过调研发现，住宅物业特别是低端住宅物业收费价格低廉有其历史背景。
目前，上海的低端住宅主要包括三类，即国有不可售公房、房改时按优惠政策出售的售后公房以及1996年前建造的低标准商品房。以全市180多万平方米售后公房为例，当时为鼓励居民购买已租公房，物业管理费标准定得很低，且16年不变，直到去年9月才调整为多层住宅每户每月5-9元，高层住宅每户每月6-12元，另收每户每月保洁费6元、保安费9元。
相对于物业公司管理成本的大幅上升，新标准的增幅依然是杯水车薪。仅以占总成本三分之二的人力开支而言，1996年初上海月最低工资标准为270元，2012年则为1450元，仅此一项就上升了四五倍，如继续按照个位数标准征收物业费，显然不合理。再加上，即使收费如此低廉，还有不少居民拖欠物业费。例如，浦东张杨路羽北小区，个别居民从1997年入住后拖欠至今，催缴物业费成为物业人员的老大难问题，牵扯了大量本应用于服务居民的精力。
对于中高端住宅来说，物业费调价相对容易，虽也有一个比较滞后的指导价，但只要超过半数的居民表决同意，仍可在一定空间内上调价格。只要物业公司服务到位、账目公开，调价方案一般可获业主理解，2012年上海万科物业在七个小区成功调价并增收1000万元便是佐证。但对于由政府部门刚性定价的上述三种低端住宅来说，物业自主调价却几乎不可能。
建议物业服务推向市场定价
物业公司长期处于亏本状态运营，自然会压缩人力物力，降低服务品质，最终受伤的仍然是居民。鉴于政府定价和实际成本严重脱节的现状，参事建议，要形成良性循环，首先应呼吁市民树立物业服务也是一种市场行为的观念，愿意为物有所值的物业服务埋单。其次，有关部门应逐步将物业服务推向市场定价，改变政府对低端住宅刚性定价的现状，改为柔性定价，允许物业公司在政府监管调控下自主定价。
对于调价给一部分困难人群带来的经济负担，参事建议可实行一定保障措施。例如利用各区县维修中心等资源，依靠规模经营降低物业管理成本，同时，归集物业补助资金，改变补助结构和渠道，或可在住房公积金中提取一定比例，建立专项资金，补贴退休及低收入人群。
孙云
