每一年的盛夏，凉风习习的海滨都会令人神往，而这个时节，也往往是海滨地产销售火热之时。在过去的几个月里，从渤海沿岸到黄海沿岸，再到南海沿岸，这些区域的地产项目一再刷新热销纪录。在北京限购和滨海资源优势突出的双重作用下，今年的滨海地产收获了众多惊喜。
京华时报记者桂瑰邢飞 潘秀林京华时报制图吴尚楠
滨海地产迎来销售旺季
8月18日，位于青岛的碧桂园·十里金滩开盘，吸引了五湖四海的置业者，该项目最终以单日销售4800套、最快2秒卖出一套的傲人业绩，让国人再一次见识了碧桂园模式下的“金滩奇迹”。
7月6日，同样位于青岛的红树林度假世界一期开盘，现场盛况空前，其推出的珊瑚酒店和海葵酒店的100套客房，当天全部售罄。
6月10日，位于北戴河、主打世界级半岛养生区的金屋·秦皇半岛项目二期开盘，当天半岛公园营销中心迎来了秦皇岛本地、北京、唐山、天津、石家庄以及东北等多地数十家看房团，当天到访客户超万人，初步统计销售突破10亿元，再度刷新滨城热销纪录。
无独有偶，佳兆业·东戴河的销售业绩也同样惊人，该项目日均来访量达千人，五月销售过亿元，每天旅游看房班车超过20班，创造了中国北方旅游地产界又一传奇。
对于滨海地产项目的热销，亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示，滨海城市占据优势海岸线、景观资源丰富，又具有政策扶持，前景可观，对于置业者来说，自住与投资的需求可以兼顾，因此滨海地产项目受到广泛青睐。
北京限购政策成重要推手
据郭毅介绍，滨海城市多为中小型城市，城市人口基数较少，购房需求有限，对于普遍大体量存在的滨海地产项目的消化力十分有限，使得多数滨海地产项目定位为旅游地产，目标客群以一二线城市及周边省会城市为主，而一线城市中北京又属于全国政治、经济与文化中心，人口基数庞大，财富人群居多，购买能力普遍相对较强，同时北京地处内陆，滨海景观资源缺乏，对于客群的吸引力比较大，这都使得北京成为众多滨海项目必争之地。近日来，海航地产旗下多个海南产品——海南·金湾等项目均在北京进行了推介，现场吸引了众多北京的置业者。
值得一提的是，北京的限购政策也成为滨海地产热销的重要推手之一，受限价令影响，北京楼市新增供应受限，优质房源一房难求，供需倒挂矛盾明显。与此同时，在限购、限贷的购房资格门槛下，投资需求也难以大幅度释放，但是目前全国房地产形势良好，房价上涨的预期普遍较为强烈，使得房地产仍然是主要的民间资本投资渠道。在北京房源有限与投资受限的双重挤压下，部分改善型需求与投资需求已经出现了外溢。
另外，在中国大力推进城镇化的政策背景下，二三线滨海城市迎来了新一轮的发展机遇，滨海地产不仅有资源优势，且相对处于价值洼地，投资潜力较大。
黄海
中国大陆最美海岸线
拥有“中国大陆最美海岸线”之称的黄海之滨，其旅游度假地产资源主要集中在青岛、威海、烟台等几个城市。与其他城市的旅游地产不同，黄海之滨不仅依托天然的旅游资源，更具备旅游地产所必需的完备体系，目前，包括碧桂园、龙湖等在内的众多品牌房企，已经扎堆入驻。
>>区域盘点
兼具自然与人文资源
青岛位于山东半岛东南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。青岛具有显著的海洋性气候特点，空气湿润，雨量充沛、温度适中，四季分明。青岛三面环海、一面依山，海岸迂回曲折，加上特殊的历史积淀，使青岛早在20世纪初期就成为中国著名的旅游胜地，也成为中国最优美的海滨风景带和海内外著名的旅游度假、休闲观光和商务会展目的地。
烟台是山东旅游地产的集中地，地处山东半岛中部，与辽东半岛对峙，并与大连隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。烟台属温带季风气候，是中国少数几个北面临海的城市，因而夏季空气比较干爽，冬季比较温润，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。烟台依山傍海，漫长的海岸线上散布着众多岛屿和沙滩，名胜古迹丰富多彩。
位于山东半岛东端的威海市，三面环海，一面接陆。东与朝鲜半岛、日本列岛相对，西与内陆相接，南可由海上连接东南亚，北与辽东半岛相望，素有“京津的钥匙与门户”之称，是中国大陆离韩国最近的港口城市。
资料显示，截至2012年底，青岛、烟台和威海三个城市是旅游地产项目数量较多的城市，分别有50个、46个和45个。从项目占地规模来看，烟台的旅游地产用地面积已经超过1亿平方米。
作为海滨城市，旅游业已成为几大城市一项重要的产业，产业投入和回报近年来也呈现大幅递增的态势，旅游地产的市场需求便应运而生。
>>案例分析
碧桂园·十里金滩日销28亿
8月18日，中国滨海度假刚需第一城——碧桂园·十里金滩首期开盘热销超4800套，平均每4秒卖出一套，创中国地产史上的单日成交纪录，而日销28亿元也超越了青岛2012年度的单盘销冠，再次延续了碧桂园式的辉煌奇“绩”。引得业界一片哗然，成为地产界的一个销售奇迹。
碧桂园·十里金滩位处青岛东丁字湾，气候宜人，冬季温暖，夏季清凉。近22万平方米果岭主题园林和三大滨海公园完美融合。首期产品从39-88平方米观海洋房、76平方米酒店式海景公寓到128-174平方米双拼玲珑别墅以及430平方米的钻石墅，产品丰富多样。丰富的产品种类满足了不同层次购房者的置业需求。
碧桂园·十里金滩位于青岛东丁字湾海上新城核心区，与青岛“蓝色硅谷核心区”紧密相连。作为山东半岛蓝色经济区规划“两城七区”之一，以澳洲黄金海岸为开发蓝本，重点发展游艇、高端住宅、海洋高新科技产业文化区。
秦皇岛
北戴河情结带热秦皇岛项目
秦皇岛市位于华北、东北两大经济区结合部，处在环渤海经济区的中间地带，地处极具发展潜力的环渤海经济圈和京津冀都市圈。从北京出发，高速公路驱车两小时，即可抵达秦皇岛，随着高速铁路加速推进，秦皇岛将北京、天津与秦皇岛的时间距离缩小至50分钟以内，形成一小时生活圈。
冬无严寒、夏无酷暑的北戴河是中国北方旅游度假的胜地，每年夏季都会聚集大批来自北京等地的游客，使秦皇岛素来享有“京津后花园”的美誉，也是人们定居、养老、投资首选的外埠城市之一。来自机构为期一周的海景房购买意向调查结果显示，有四成购房人关注秦皇岛海景房市场，有在秦皇岛置业的意向。
随着环渤海经济圈发展战略的确立，京津冀经济的一体化进程逐步加快，立体交通的开发建设使得京津冀一小时生活圈随之明朗。“1小时经济圈”使秦皇岛成为夏季北京居民避暑休闲度假的首选城市。
每年4月至10月是秦皇岛楼市的旺销期，其中7月、8月、9月是一年销售高峰期。据了解，金屋·秦皇半岛、富立·秦皇半岛、戴河·海公园等秦皇岛项目今年业绩较去年均有大幅提升。以当地开发企业金屋集团旗下的秦皇半岛为例，该项目今年开盘至今销售业绩突破16亿元的，超过了去年秦皇岛销冠项目全年业绩。金屋·秦皇半岛规划打造为400万平米的世界级半岛养生区，集养生、养老、度假、休闲、娱乐于一体；项目紧邻万亩原生态森林。金屋·秦皇半岛销售人员告诉记者，客群主要集中在北京、东北、唐山以及秦皇岛本地购房者。
据了解，北京购房者很有“北戴河情结”，北京与秦皇岛地理位置优越，也是北京购房者选择置业秦皇岛重要因素；而北京购房者则最看重气候优势和价格优势，在秦皇岛，虽然滨海项目的购房群体主要是异地置业者，但非滨海项目的主要客群却是本地购房者。当地客户的购房需求还处于发展期，大多数的客户比较看重楼盘外在的地理因素，在产品微观层面，更多考虑朝向、户型等基础因素。
值得注意的是，秦皇岛不仅对以北京天津为主的环渤海区域置业者构成了极大的吸引，而且吸引了远洋、万科、恒大、中铁、国华置业等大批品牌开发商进驻。面对外地大鳄的汹涌攻势，本土开发商金屋集团、顺驰地产等表现可圈可点，在产品品质、园林、户型毫不逊色的同时，凭借着本地市场的熟悉度，满足购房者的多方面需求，共同促进秦皇岛楼市品质升级。
□人物
张宝全：打造经营性度假酒店
“一个建筑就像一部电影，要想获得追捧，首先要有好的剧本，要有能够穿越的充分的想象空间。在这里，消费者就是演员，要让他们表演得淋漓尽致，投资人就是导演，要能够掌控一切”。说这番话时，今典集团董事长张宝全的脸上满是自信、兴奋和让时间来证明的迫切。在今典的红树林度假世界里，张宝全正导演着他的巨作。
住宅产业已近中年
当经济上行时，购买房产可以实现保值增值，当做投资品抵抗通胀；但经济下行时，保值增值的属性消失，取而代之的是，运营和经营型物业将成为主流。
“经济不可能一直上行，下行时怎么办？”张宝全认为，今典集团的红树林模式正是在这样的背景下应运而生。
在张宝全看来，从目前中国房地产发展的趋势分析，当前中国家庭自有房产率高达90%，住宅市场日益饱和且泡沫化倾向日益严重，再加上以20%交易税、迟早会征收的房产税等为代表的政策挤压，住宅产品依靠快速增值带来的收益正在逐年降低。
事实上，国内住宅产业已经步入中年，住宅开发已经面临越来越多的问题，而商业、旅游度假、养老等经营性物业，则面临巨大的发展空间。张宝全透露，从2007年全面转型做经营型度假酒店开始，今典再没拿过一块住宅用地。
目前，位于三亚的今典红树林度假世界已于去年9月一期开业，三个月即实现盈利，创造了世界酒店行业难得的奇迹；今年7月，青岛红树林度假世界一期开盘，推出的豪华酒店和会展酒店100套客房在开盘当日售罄。
除了酒店，今典麾下的红树林度假世界还开设美术馆、书店、娱乐吧等文化休闲体验，还有风情小镇、婚礼堂广场、室内运河商业街、国际温泉SPA等度假休闲设施，以及今日艺术汇、电影工坊、360度穹幕秀场、国际电影节标准的颁奖影厅等文化艺术设施。别具特色的业态混合是其他酒店都不具备的，也使得红树林迅速脱颖而出。
经营性度假开启新篇章
然而，最终吸引投资者的还不仅仅是这些混搭的业态，红树林持续的经营能力和分红收益，是这一模式的最大亮点。
面对住宅调控困局，海景房等二次置业需求严重萎缩，红树林之所以逆市飘红，除了其商业地产属性不受调控所限，更大的吸引力在于其独特的“红树林”模式。据项目负责人介绍，只要购买一套红树林度假世界客房，即可到全国连锁经营的红树林度假世界交换入住，一套房相当于十套房。
此外，“股权”式分红也满足了投资者的投资需求。不同于传统的产权式酒店仅仅得到租金收益，红树林的业主每年都会有分红。据张宝全介绍，今年年底之前，三亚湾红树林业主将迎来首次分红。在红树林的概念里，业主就是小股东，投资变成了全利润合伙，所有发生在酒店里的一切消费，红树林都会对业主进行分红。如今，张宝全的红树林帝国已经渐成规模。
京华时报记者潘秀林
□观点
日前，在本报邀请下，东戴河区域的多家房地产企业相关负责人相聚一堂，畅谈了对东戴河区域的认识，共同展望了未来发展前景。与会人员一致认为，东戴河区域在渤海湾虽然起步较晚，但前景很好。
山海同湾总经理李为民
下一个葫芦岛
本区域要想发展，不能仅用旅游项目来吸引客户，这边的旅游阶段性比较强，常住的客群不是主流，但要想人长期居住，各方面都需要具备，首先必须有产业。这一点需要企业和政府联合起来，共同发展本区域。这一点上，目前政府也关注到了，新一届领导的思路正在转变，正在做开发重点的调整，从原来的房地产开发为主体，正在逐步转向经济建设、产业建设为重的发展路径上来。这对东戴河区域也好，对开发企业也好，对在这个区域购房置业的客群也好，都是非常值得期盼的利好。
海天翼执行总监王伟
区域应该重点发展产业
东戴河区域离北京只有3个多小时车程，这是海南所不能比的，虽然从北京飞到海南也就4小时，但飞过去的成本远远高于开车成本。同时，这边的气候冬无严寒夏无酷暑，这种气候特点，使得我们的项目先天就具备了得天独厚的优势，不需要开发商们绞尽脑汁去改变小环境。
从建筑理念上讲，同属于渤海湾区域的北戴河、大连的建设都开始于100多年前，到今天，优质的海岸线都已经开发得差不多了，但是东戴河区域这些年才开始开发，我们有着最新的建筑理念和居住感觉。
5月，辽宁省省长陈政高表示，东戴河新区作为辽宁沿海开发开放的重点区域，是辽宁省的重点开发区，具有优越的地理位置，要把东戴河新区建设成为现代化的港口城市和海岸中关村，使之成为辽宁沿海经济带的一个战略支撑点；利用五年或更多时间，再造一个葫芦岛。这表明了省里对东戴河区域的重视，现在本区域支柱性的产业，仅仅旅游、地产是不够的，这样的表态对东戴河区域未来的发展非常有利。
东戴河营销总监王兴东
三个戴河应联动起来
东戴河区域具有得天独厚的自然条件，长达15公里的原生态海岸线，这在整个环渤海范围内，都很难找到。而且，这里离北京、天津很近，仅几个小时车程。从人文历史上看，这里具有悠久的历史文化。近年来经过考古发现证明，曹操诗中“东临碣石,以观沧海”的碣石就在东戴河止锚湾，这里还发现了秦汉皇帝巨大的行宫遗址，区域内还有多处明长城，如小河口长城、九门口长城，以及关外第一所城——前所古城。
东戴河新区规划160平方公里，占据环渤海经济圈、华北经济区和大东北经济圈三重优势，也是辽宁省五点一线规划的起点。在东戴河，有韩国乐天等世界五百强企业入驻，也有佳兆业·东戴河、合生创展、上海图安等知名房地产企业的入驻。在交通方面，8月30日，津秦高铁将开通，9月底，东戴河动车站开通，这表明2013年将会有北京、天津的两条动车或高铁与我们项目正式连接，所以说东戴河美好的未来将会快速地到达。北戴河、南戴河加上东戴河，三个戴河距离很近，未来发展关系密切，应该叫“大戴河”才对。
