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地产基金难言春天

2012-11-02 09:13:00 来源: 京华时报 
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  近日,位于北京东三环的高和萃项目曝出28万元/平方米的商铺最高价,该项目拥有者为国内首只商业地产基金——高和资本,引发业内高度关注。在地产基金发展突飞猛进、被视为春天已至的当下,地产基金直接介入地产业务的运营,是一种新型业务模式还是越俎代庖?业内人士对此褒贬不一。

  多位从业者告诉记者,就地产基金现状来说,虽然数量可观、发展势头看似凶猛,但实际上,由于金融资源有限、业务模式不规范,整个行业处于“小散乱”的局面,私募基金为募资各寻出路,盈利模式尚不清晰成熟,难言春天已至。

  是基金还是开发商?

  据了解,高和萃项目体量约1.2万平方米,共计48套商铺,售价从最低5万元/平方米到最高28万元/平方米不等。2010年12月被高和资本整体收购,后经过高和资本整改,改名为高和萃,向投资者散售。

  这并不是高和资本首次直接操作商业地产项目。作为中国首只商业地产基金,高和资本目前已在北京核心区域连续收购5个商业及写字楼项目,累计收购和管理的商业类资产已超过50亿元。高和资本的运作方式是,将物业收购以后,进行统一的规划和招租,招好租户以后再销售,因为有租赁回报做支撑,资产的销售价格也因此水涨船高。

  由于运作周期极短,几乎所有项目均在9个月内完成从收购到销售结案的全过程,因此高和资本在业内素有“闪电基金”之称。

  虽然这种地产基金模式被一些研究人员归纳为“具有开发能力的房地产基金”,不过,也有不少业内人士质疑认为,“名义上是地产基金,但实际上还是开发商”。一位不愿具名的地产基金从业者对记者表示,不少有过丰富运营经验的地产操盘手,在成立地产基金之后,除了资本运作和管理,其开发运营经验可能更被开发商看好。“这在一定程度上也表明私募地产基金并不纯粹,业务模式鱼龙混杂,并不成熟和规范。”该人士说。

  募资成最大难题

  在传统房地产融资渠道被持续缩紧的背景下,私募地产基金的发展颇有草长莺飞之感。

  据统计,2011年,新募集房地产基金达67只,相较于2010年的28只上涨139.3%,数量创历史之最。其中披露金额的66只房地产基金募资金额总量达到58.59亿美元,相较于2010年的29.65亿美元,同比上涨97.6%。住建部发布的《人民币房地产私募基金发展报告》预计,在未来3年,中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元。

  “虽然眼下成立的房地产基金数目不少,但实际上各有各的做法,业务模式也多种多样”,北京某投资管理公司副总裁陈克向记者坦言,“看着挺热闹,市场蛋糕也很大,其实很难做。”

  陈克告诉记者,最近一段时间,他一直在马不停蹄地寻找各种民间资金,“募集资金太难了”,他说,目前公司的融资来源主要是股东,除此之外,公司正在尝试向浙商、山西煤老板等募集资金,希望尽快拓展融资渠道。

  在河山资本董事长曹少山看来,中国的私募基金发展比较困难,与中国宏观金融政策有很大关系。“在中国目前的金融环境下,银行仍然是一股独大”,曹少山在日前和讯网举办的“资本拓道、地产变局”论坛上表示,即便有了资本市场、债市、私募基金的创新,但这种局面一直没有得到根本改变。因此,绝大多数金融资源仍然掌握在所有银行和有牌照的金融机构手中,在此之外的金融创新,并没有得到足够的繁荣发展。

  “小散乱”现状待解

  “从数量上来看,地产私募基金发展势头可观,但从专业层面来讲,地产基金业仍处于‘小散乱’的初级发展阶段。”兰德咨询总裁宋延庆对记者表示。

  事实上,在不少业内人士看来,除了少数有独立开发能力以及依附更大金融机构的地产基金外,绝大多数私募地产基金谋求的只是短期的盈利回报,并不是一种长期投资与合作,在某种程度上,地产基金已经成了变种的“高利贷”,有业内人士测算,目前市场上真正的私募地产基金只有5%左右。

  目前,私募地产基金的操作方式普遍是,把钱借给开发商后,开发商要保证私募基金每年的回报,但在借钱之前必须把公司印章、银行印鉴甚至是土地证等抵押给基金。而私募基金在投资期满进行结算的时候,开发商以股权收购的形式将地产项目进行回购,或者开发商以项目的销售资金来赎回项目股权。

  一方面,私募基金要求的年回报率一般在15%-18%,收益要求很高,另一方面,开发商并不愿意将项目股份或企业利润拿出来与基金一同分享。正是这种不信任和双方诉求的不同,导致了目前地产基金行业的尴尬现状。宋延庆表示,从长远来看,私募地产基金必须要有清晰的、可持续性的商业模式,延长地产私募的周期,寻求更长期的回报,而不应该变异为另类的房地产信托或变相高利贷,成为简单的短期投资甚至投机行为。(记者 潘秀林)

[作者:张慧鑫  编辑:]

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