由国家发改委牵头，联合住房和城乡建设部等多个部委共同参与编制的《全国促进城镇化健康发展规划(2011~2020年)》(以下简称《规划》)已完成，即将对外发布。有专家称此《规划》涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，将拉动40万亿元的投资。
消息一出，“新型城镇化”备受关注。事实上，2012年底，包括福建、云南在内的多个省区就出台了城镇化体系建设规划方案，高调发布城镇化目标。江苏镇江更明确将“城镇化率达到65%”作为2013年工作奋斗目标。
房地产调控措施的实施，使之对经济拉动作用减小，让之前以土地财政为食的地方政府希望找到新的增长点。而当下，城镇化建设的提出有望成为拉动经济增长的新动力。据经济学家估计，城镇化水平增加1个百分点 ，消费可以增长1200亿元，城镇化将成为未来中国经济发展引擎。但随后，这也引发了一些学者对于新型城镇化或被等同于“造城运动”、或是 “小城镇房地产开发计划”的担忧。
事实上，近期房地产市场和资本市场的反应也印证了这个担忧。房价明显反弹，各大地产商瞬间布局三线城市，股市上与城镇化有关的行业和企业股价大幅上升。这意味着很多人已将新型城镇化作为发展房地产的手段，认为推进新型城镇化意味着房地产大发展的机会来了。持此观点的，其中也不乏一些长期依赖土地财政过活的地方政府。
对此，国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军说，这是对于新型城镇化发展的认识出现了偏差。他表示，如果真正推进以农民市民化为内容的新型城镇化，则对房地产并非福音。要让农民进得起城，必须降低房价，要让进城农民有更多的进城经营资本，政府和开发商必须让利，提高农民在土地增值收入分配中的比重。但如果房价继续上升，城市现有居民和进城农民的购买力进一步下降，结果新型城镇化不仅没有起到扩大内需的作用，反而带来内需的下降。
相关调查显示，我国城镇化正处于由上半场向下半场转折的加速阶段。一般说来，国际规律是城镇化率达到30%~70%时属加速阶段。改革开放以来，我国的城镇化水平从17.9%提高到51.27%，正处于此阶段。但政府考核、土地、户籍、城乡分割福利等相对滞后，城镇化进程中政府主导代替了市场成为推手。目前，全国各地几乎都有成片规划的工业园区、聚集区、新区，然而这往往带来区域内城乡的主要资源集中到这些区域，大量新城拔地而起，周边农村失血过多。新城到最后往往人迹罕至，而周边的农村也更加衰落。如果政府这样主导，城镇化就会成为谋取政绩的手段。
城镇化从本质上说是城市文明不断在城市生长、并不断辐射农村的过程。如果地方政府将城镇化作为一项投资计划，这固然能够促进地方经济发展，拉高当地的GDP，但实际上就业、收入、福利等涉及民生的方面并没有得到提升，这非但没有达到预期的目的，反而会让与之相适应的市场化、工业化和农业现代化效果打折。
安邦高级研究员贺军指出，城镇化更重要的是实现产业结构、就业方式等一系列的重要转变。40万亿元投资，涉及180多个地级以上城市、1万多个城镇，如此大的建设规模，如何体现集约、智能还有待商榷。只有将此作为一种战略安排而非一个投资项目，只有在长时间内推动城镇化的内涵转变，在未来若干年才能持续、稳定地发展。
