三套房贷牵扯各方神经 中国楼市调控负重前行

   　- 中证地产评论

　　真假空置莫衷一是

　　□本报记者 林喆

　　每当我们看到城市里很多楼盘的窗户在夜晚漆黑一片时，都会感慨房屋空置率是何其的高。但一直以来，房地产市场的空置率究竟有多高，谁都没有权威的数据，分析人士因此也无从下手。

　　不久前，有媒体称中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住，似乎为此找到了答案。不过，国家电网随后发出澄清，其数据仅为电力统计，作为判断空置房的依据会有很大误差，令空置问题再度成谜。

　　通俗地说，空置房是指市场上卖不出去的房子。根据住建部和国家统计局的定义，空置房是指竣工一年之后没有实现销售的房子。国家统计局曾经公布过全国新房空置面积的数据，但自2009年伊始，这一数据被“指数”所代替，公众便只能了解空置面积的增减，无从获悉更具体的空置情况。

　　最近公布的空置面积数据截至2008年12月。那时，全国商品房空置面积1.64亿平方米，其中，空置商品住宅9069万平方米。随后，空置面积有所减少。从2010年开始，全国商品房空置指数逐月提高。到今年6月末，全国商品房空置指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点。以此推断，目前，全国商品房空置面积并不低，基本上维持在1.6亿平方米以上。2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，空置率接近20%。

　　如果以竣工一年以上未销售的商品房作为空置房的依据，那么，1.6亿平方米以上的空置房，主要源自供应结构的问题。即开发商提供的产品与市场需求不能对接。其中包括定价过高、需求错位、房屋质量低、户型结构差等种种因素。

　　从房地产开发的角度看，项目后期的产品往往是高端产品，被赋予较大的市场价值。在房地产市场火爆时，多数项目的定位会日益高端化，脱离普通百姓的承受力。2009年，房地产市场异常景气，导致开发商在项目开发时，不断提高档次和客群定位。市场在调控中趋冷后，供求错位问题也就凸显出来，商品房空置现象便日益突出。

　　如果将空置概念扩大，将已销售但长期不居住的房屋也纳入空置房的统计，那么，我国房地产市场的空置率无疑将进一步提高。在北京、上海等城市，一个人拥有多套住宅屡见不鲜。其中，相当比例的房产拥有者仅仅出于投机需要，囤积住房，并任其空置，待房价上涨后赚取价差。另外一些改善型房产拥有者住上了新房，但舍不得出租旧房，或者嫌出租麻烦。这两种情形也导致空置率高企。

　　还有一个现象值得注意。我国目前正处于人口大迁移过程中，除了农村人口变为城市人口外，城市间的人口流动规模也较大，其中不乏举家迁移的情形。这些迁移的人口在新的居住地居住后，由于逢年过节还要返回故乡，因此原居住地的住房不大可能出售和出租，而又长期无人居住。

　　因此，我国住房高空置的问题，有一些是市场的原因，还有一些是我国目前社会变迁中的正常现象。对于供应结构和投机导致的空置问题，政府正在采取措施调控。空置是社会资源的浪费，与目前倡导的低碳经济背道而驰，政府也应该出台针对性的政策，鼓励空置房用于出售或出租。

（编辑 keke）