创新多元业态，赋能城市发展。为充分发挥城市更新在节约集约利用土地、保障城市发展空间、完善城市公共服务等方面的重要作用，持续提升城市发展能级和品质，9月18日，郑州城市更新高峰论坛在紫荆山宾馆举行，邀请多位国内相关专家，从不同角度切入主题，为郑州城市更新出谋划策、把脉问诊，为加快郑州国家中心城市现代化建设赋能增势。

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郑州已入库项目107个 

种子库项目598个

商代都城遗址更新焕发古都新光彩，郑煤机的老厂房“蝶变”成芝麻街双创园，二砂老厂区“变身”二砂文创园……近年来，郑州市深入贯彻习近平总书记关于城市建设工作的系列指示批示精神，积极践行“人民城市人民建、人民城市为人民”的理念，按照省委“当好国家队、提升国际化、引领现代化河南建设”重大战略部署，立足特大城市、国家中心城市实际，以城市更新为引领，全力打造宜居、韧性、智慧城市。

遵循城市发展规律，深化对城市由增量扩张向存量提质转变的规律性研究，着力推动城市内涵式发展；深刻理解城市建设既是贯彻新发展理念的重要载体，又是构建新发展格局的重要支点等重要观点论断，聚焦“有没有”到“好不好”，全面深入实施城市更新行动，补齐城市发展问题短板，努力让城市成为人民群众拥抱美好生活的重要载体。

做好全方位保障，加强组织领导，出台《郑州市城市更新条例》；强化政策支持，出台《郑州市城市更新实施办法》，建立了考核奖惩制度机制；坚持强投资、抓项目导向，推动城市更新入库项目107个，种子库项目598个，项目总投资1.15万亿元，累计完成投资3277亿元，其中，2023年计划投资1000亿元，已完成投资近800亿元。通过城市更新，延续了城市文脉，留住了城市记忆，增添了城市温度，提高了群众获得感、幸福感。

精准查找“城市病”
引导城市更新行动“对症下药”

论坛上，国家住房和城乡建设部总经济师杨保军做《城市更新政策及趋势解读》专题演讲。他说，我国已经进入城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，这种情况下，如何更好推进城市更新有机运行？

杨保军认为，要坚持问题导向，打通“先体检、后更新”的实施路径，精准查找“城市病”，引导城市更新行动“对症下药”。比如重庆通过六步举措，开展城市更新专项体检，结合城市体检评估结果，建立健全城市更新数据库，以城市体检助推城市更新，取得不错的效果。

同时，还要坚持长效运营，探索城市更新可持续实施路径，比如鼓励产权人改造，政府给予资金或政策支持，产权人作为更新实施主体，推动自我更新，提升存量资源价值。他举例说，北京望京小街改造由政府、企业共同出资，政府出资用于道路改造，两侧综合体产权主体万科、方恒分别出资用于街道两侧配套设施改造和沿街外立面环境美化，成功打造出融时尚市集、艺术展览、特色商业、科技文化为一体的时尚活力新街区。

另一方面，还要突出运营前置，探索适宜的投资运营模式，注重引入市场力量作为实施运营主体，以长期运营收入平衡改造投入，让专业的人做专业的事，他以深圳为例介绍，深圳有大量城中村，过去多采用拆除重建的房地产开发模式进行改造，但拆迁补偿成本越来越高，资金平衡越来越难，深圳市元芬村改造项目，由民营企业长期趸租城中村公寓，出资改造整村房屋、公共设施和空间环境，开展规模化租赁及增值服务，也是一个不错的尝试。

城市更新是规划业务的改变 

也是规划方法的改变

“城市更新是城市竞争的下半场。所有城市都将进入残酷的淘汰赛。选择正确的赛道，对决定城市未来兴衰乃至生死具有重要意义。” 厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院双聘教授赵燕菁表示。

在论坛上，赵燕菁做“城市更新的财务陷阱”专题演讲。他说，好的城市更新要给政府带来尽可能多的自由现金流，至少，城市更新不会导致政府公共预算缺口的进一步扩大。

如何做？

赵燕菁建议，要避免通过卖地融资，道理很简单，因为“中国房地产市场供求关系发生重大变化”，房地产需求式下跌是城市化转型阶段的普遍现象，任何一个孤立的城市都不可能独善其身。在这一阶段不仅卖地要非常谨慎，增容也一样要非常谨慎，因为增容的本质就是新增供地。防止过量供地导致本地房地产市场暴跌(去化周期加长)，应当是所有城市更新的财务平衡最优先的考虑。

同时，要避免产生负的现金流。城市更新不是旧换新就完成了，新的资产需要持续的现金流维持。比如学校、公交、环卫、治安等，这些都会带来新增的财政支出。更新项目必须把这些支出考虑进去，并创造新的收益覆盖这部分支出，至少更新后的支出不要比更新前更多。如果每个更新项目都带来新增的支出需求，累加的结果或给未来城市财政造成极大负担。这一点需要高超的规划技巧，也是“好的”更新方案和“坏的”更新方案的重要分水岭。他以喀什古城的成功案例予以说明：改造后核心区商铺达3290户，是改造前4的倍多，实现直接就业9000余人，间接就业近50000人，商铺年均收入由2.4万元增至5.6万元，人均年收入由0.6万元增至1.4万元，2019年全年喀什接待游客1517.25万人次，旅游收入152.13亿元。

“城市更新不仅仅是规划业务的改变，同时也是规划方法的改变。随着增量资产的减少，存量资产的保值、增值就成为城市规划的新的业务。未来的城市更新主要不是设计房子、道路、绿化，而是设计更新的政策、激励和模式。”赵燕菁说。

郑报全媒体记者 李爱琴 文 周甬 图